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Zwangsbelüftung
Tipps und Möglichkeiten für Gebäudeeigentümer & Vermieter

Gemäß den aktuellen Standards für Sanierungen und Neubauten sollten Gebäude möglichst luftundurchlässig abgedichtet werden. Dies spart Energie sowie Heizkosten und leistet einen positiven Beitrag zum Klimaschutz. Allerdings ist dadurch ein natürlicher Luftaustausch durch Undichtigkeiten an der Gebäudefassade, durch Fenster oder Türen kaum mehr möglich und Feuchtigkeit, Schadstoffe und Gerüche können sich im Gebäude ansammeln. Um Schäden an der Gebäudesubstanz durch zu hohe Feuchtigkeit zu verhindern, sind zusätzliche mechanische Lüftungsmaßnahmen kaum mehr vermeidbar. Eine Zwangsbelüftung ist eine Möglichkeit für Gebäudeeigentümer, einen regelmäßigen Luftaustausch sicherstellen – besonders in einem Mieter-Vermieter-Verhältnis, bei dem Sie die Wohnung nicht selbst bewohnen und den Luftaustausch nur bedingt beeinflussen können. Wir informieren Sie darüber, wie Sie die Zwangsbelüftung in Ihrem Gebäude rechtssicher umsetzen können.

Themenübersicht

Was ist eine Zwangsbelüftung und warum ist eine Zwangsbelüftung notwendig?

Eine Zwangslüftung ist eine lüftungstechnische Maßnahme, die für den Luftaustausch im Gebäude sorgt und nicht von Bewohnern ausgeschaltet oder verhindert werden kann. Diese Maßnahme kommt besonders häufig in Mietwohnungen zum Einsatz.
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Laut dem §13 Gebäudeenergiegesetz (GEG) sind Gebäudeeigentümer dazu verpflichtet, den Mindestluftwechsel in Wohngebäuden sicherzustellen. In Mietwohnungen können Vermieter meistens nicht selbst für den bedarfsgerechten Luftaustausch, zum Beispiel durch mehrfaches Stoßlüften, sorgen. Daher sollten Sie Ihre Mieter auf die Bedeutung des regelmäßigen Lüftens hinweisen und Empfehlungen für das richtige Lüftungsverhalten aussprechen. Diese Empfehlungen können Mieter allerdings nicht immer umsetzen. In der Vergangenheit haben Gerichte innerhalb von Präzedenzfällen daher in verschiedenen Verfahren geurteilt, dass Vermieter von ihren Mietern maximal verlangen können, drei Mal pro Tag zu lüften. Verpflichtungen, die darüber hinaus gehen, sind im Mietvertrag nicht rechtskräftig. Gerade bei gedämmten Wohngebäuden ohne nennenswerte natürliche Infiltrationsraten ist heutzutage allerdings ein regelmäßiger Luftaustausch alle 2-3 Stunden notwendig, um den geforderten Mindestluftwechsel zum Feuchteschutz zu gewährleisten – auch Nacht oder während den Arbeitszeiten, was in der Praxis immer schwerer umzusetzen ist.


Mit einer Zwangslüftung in Wohngebäuden können Sie dagegen den im Lüftungskonzept errechneten Mindestluftwechsel unabhängig von den Bewohnern gewährleisten und Ihre Gebäudesubstanz schützen. Eine Zwangsbelüftung kann sich auch für Hauseigentümer lohnen, die ihr Gebäude selbst bewohnen. So sichern Sie den regelmäßigen Luftaustausch unabhängig vom Wohnverhalten ab und sind bestens vorbereitet, falls Sie das Haus in Zukunft doch einmal vermieten möchten. 

Welche Methoden der Zwangsbelüftung gibt es? 

Als Gebäudeeigentümer haben Sie mehrere Möglichkeiten, eine Zwangsbelüftung in die jeweiligen Wohnungen zu integrieren. Je nach Wunsch können Sie entweder eine natürliche bzw. freie Lüftung nutzen oder die Zwangslüftung mithilfe eines kontrollierten Lüftungssystems umsetzen. Beide Möglichkeiten haben verschiedene Vor- und Nachteile.

Die freie Lüftung setzt auf den natürlichen Luftzug, der durch eine Öffnung im Fensterrahmen oder in der Wand in den Wohnraum strömt. Diese Art der Zwangsbelüftung arbeitet nicht mit einem Ventilator, sondern nutzt Temperatur- und Druckunterschiede zwischen der Innen- und Außenluft sowie den Wind, um frische Luft in den Innenraum einzuspeisen


Wenn Sie eine freie Lüftung nutzen möchten, können Sie zwischen zwei Arten wählen:

  • Fensterfalzlüftung: Bei dieser Variante werden Lüftungsschlitze in den Fensterrahmen integriert, die eine permanente Verbindung zwischen dem Innenraum und der Außenwelt herstellen. So kann auch bei geschlossenen Fenstern durch den Winddruck auf einer Seite des Gebäudes frische Luft in den Wohnraum einströmen und auf der Windsogseite verbrauchte Luft nach außen entweichen.

  • Außenluftdurchlässe (ALD) sind Luftöffnungen, die in Fenster, Rollläden oder Wände eingebaut werden. Durch den Winddruck sowie durch Temperaturunterschiede gelangt frische Außenluft dabei durch ein Rohr in den Innenraum. Eine Abluftanlage kann zudem den Unterdruck im Raum erhöhen, sodass mehr Luft durch den Außenluftdurchlass nachströmt. 

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Die freie Lüftung kann eine grundlegende Zwangslüftung bereitstellen und bietet Ihnen diese Vorteile:

✅ Bei starkem Wind ist kaum ein Luftzug spürbar, da sich Lüfterklappen schließen können, wenn sich die Druckverhältnisse ändern.

✅ Im Falle einer Fensterfalzlüftung sind die Öffnungen nicht sichtbar.


Die Nachteile einer Zwangsbelüftung am Fenster oder der Außenwand haben wir nachfolgend für Sie aufgelistet:

❌ Die Außenluft dringt je nach Außenbedingungen unregelmäßig in den Innenraum ein.

❌ Der Luftstrom ist abhängig von äußeren Einflüssen (Wind, Luftdruck oder Thermik).

❌ Die Wärme aus dem Innenraum wird ungehindert nach außen abgeführt und geht verloren.

❌Gerade dadurch können Mieter in der Praxis häufig die Öffnung verdecken oder verstopfen und so den Luftstrom samt Kälteeinzug behindern.

❌Mit einer freien Lüftung kann nur ein begrenzter Anteil der Luftmenge im Innenraum ausgetauscht werden. Dadurch kann sich trotz Belüftung Kondenswasser anlagern und zu Schimmelbildung führen. 

Durch die genannten Nachteile ist eine freie Lüftung nicht ausreichend für den Mindestluftwechsel und kann die Nennlüftung nach DIN 1946-6 nicht erfüllen. Um die Innenluft ausreichend auszutauschen und Feuchtigkeit abzutransportieren, ist es weiterhin eine zusätzliche Fensterlüftung notwendig.


Als Alternative zur freien Lüftung können Sie eine mechanische Lüftung für die Zwangsbelüftung Ihres Gebäudes nutzen. Mechanische Lüftungen arbeiten ventilatorgestützt. Das bedeutet, dass der Luftstrom kontrolliert und einstellbar durch ein Lüftungsrohr in den Innenraum bzw. nach außen mithilfe eines Ventilators transportiert wird. Zur mechanischen Lüftung zählt die kontrollierte Wohnraumlüftung in Form einer dezentralen oder zentralen Lüftungsanlage. Mit dieser können Sie die benötigte Luftwechselrate flexibel auf die Wohnsituation anpassen und steuern. Abhängig von der Anzahl der Personen, die in der Wohnung leben, können Sie die entsprechende Lüftungsstufe auswählen oder Sensoren einbauen, welche die Anlage ganz automatisch steuern. So stellen Sie sicher, dass die Zwangsbelüftung überschüssige Feuchtigkeit bedarfsgerecht abtransportiert. 

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Zusätzlich bringt eine Lüftungsanlage auch für Mieter einige Vorteile, mit denen Sie die typischen Bedenken der Bewohner gegenüber einer Zwangsbelüftung ausräumen können:

Lüftungsanlagen können mit Schallschutzzubehör ausgestattet werden, sodass kein Lärm in den Innenraum dringt.

Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung speichern die Wärme der Innenluft und führen sie mit bis zu 94% zurück in den Wohnraum, sodass Mieter dadurch Heizkosten sparen können.

Durch den eingestellten Luftstroms ist kein Luftzug im Wohnraum spürbar.

Schadstoffe und andere Staubpartikel werden regelmäßig abtransportiert und sorgen neben einem ausreichenden Sauerstoffgehalt für eine dauerhaft gesunde Raumluft

Für Sie als Vermieter besteht der Vorteil, dass eine Lüftungsanlage bei der richtigen Einstellung immer den Feuchteschutz des Gebäudes garantieren kann. Daneben kann eine Lüftungsanlage aber auch mit ein paar Nachteilen verbunden sein:


❌ Die Anschaffung einer kontrollierten Wohnraumlüftung kann mehrere tausend Euro kosten.

❌ Für einen optimalen Betrieb sollten Lüftungsanlagen regelmäßig gereinigt werden. Bei einer dezentralen Lüftung können selbst uninformierte Bewohner dies selbst übernehmen, was Sie in jeden Mietvertrag als Voraussetzung mit aufnehmen können. Zentrale Lüftungsanlagen werden in der Regel von einer Fachfirma gewartet.

Mehr zur kontrollierten Wohnraumlüftung erfahren Sie in unserem Ratgeber „Vor- und Nachteile einer kontrollierten Wohnraumlüftung“.

Bei Lüftungsanlagen gibt es mehrere Möglichkeiten, die Zwangsbelüftung zu gewährleisten:


1. Wenn Mieter den Ausschalter betätigen, pausiert die Lüftung für eine bestimmte Zeit. Nach der Pause nimmt sie den normalen Betrieb wieder auf. Ein deaktivieren ist nicht möglich im Sinne der Sicherstellung des Mindestluftwechsels.

2. Die Knöpfe zum Ausschalten der Lüftungsanlage werden herstellerseitig deaktiviert, sodass diese nicht mehr funktionstüchtig sind. Die Bedienung kann nur durch alternative Steuerungsmöglichkeiten allein durch den Vermieter erfolgen.

3. Die Lüftungsanlage lässt sich durch externe Steuerungsmöglichkeiten für den Vermieter bedienen. Dies kann teilweise sogar außerhalb der Wohneinheit erfolgen, sodass der Vermieter keinen Zugang zur Wohnung haben muss (Bsp: per App oder über eine Fernbedienung). 


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Fazit zur Zwangsbelüftung 

Eine Zwangsbelüftung bietet sich vor allem dann an, wenn Sie ein Gebäude selbst nicht bewohnen, aber dennoch für die Absicherung des Luftaustauschs im Wohnraum zuständig sind. Dabei können Sie zwischen einer freien und mechanischen Lüftung wählen. Wenn Sie auf der sicheren Seite hinsichtlich des Feuchteschutzes sein möchten, sollten Sie auf eine mechanische Lüftung setzen. Ohne aktiven Lüftungsventilator kann kein verlässlicher Mindestluftwechsel sichergestellt werden, sodass das Risiko an Gebäudeschäden weiterhin besteht. 

Wir empfehlen Ihnen zusätzlich bei der Auswahl einer Lüftungsanlage auf hochwertige Geräte zu achten, die Ihren und den Bedürfnissen Ihrer Bewohner entsprechen. Hier spielt die Verarbeitung sowie das tatsächliche Material der Geräte eine entscheidende Rolle bei der Langlebigkeit. Außerdem sollten Sie bezüglich Ihrer Zwangslüftung unbedingt vor der Entscheidung sicherstellen, dass diese mit den gewählten Lüftungssystemen auch komfortabel umgesetzt werden kann. 

In unserem Ratgeber können Sie sich darüber informieren, anhand welcher Kriterien Sie die richtige dezentrale Lüftungsanlage oder die richtigen Zentralanlage für sich auswählen können.  Zudem kann Sie Luftbude in einem kostenfreien und neutralen Beratungsgespräch dabei unterstützen, die ideale Lösung für die Zwangsbelüftung in Ihrem Gebäude zu finden.

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